總之，防范化解包括房地產(chǎn)在內的風險，并不是要救助房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)的體量恢復到過去的規(guī)模，而是在新舊模式轉換的過程中，防范和化解保交房、風險蔓延和資產(chǎn)重組等風險，讓模式轉換更順利。統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，關鍵是發(fā)展，也就是貫徹新發(fā)展理念下的高質量發(fā)展。

房地產(chǎn)高質量發(fā)展還有較大空間

在7月19日解讀黨的二十屆三中全會精神新聞發(fā)布會上，中央財辦相關負責人在談到房地產(chǎn)時指出，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，房地產(chǎn)高質量發(fā)展還有相當大的空間。其中之一就是滿足居民對住房的新期待，打造“好房子”。過去，多數(shù)人購房訴求是“有沒有”，現(xiàn)在轉向“好不好”。因此，優(yōu)化土地供給、規(guī)劃設計、建筑標準等，打造順應改善需求的房子還有很大空間。

比如，近期很多城市修編本地的建筑設計標準，非居住空間不納入計入容積率的建筑面積，減少公攤比例，優(yōu)化凸窗、陽臺控制要求，不僅提高了得房率，降低了單位房價和房屋總價，而且空間設計優(yōu)化還提升了住宅品質。同時，還明確各類型建筑高度限制，優(yōu)化綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，提升公共空間品質。地價全面下降，為居住品質打造打開了空間。

《決定》提出，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化；完善中央和地方財政關系，提升市縣財力同事權相匹配程度，適當加強中央事權，提高中央財政支出比例等。這些改革舉措直指新型城鎮(zhèn)化過程中就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療和住房等公共服務均等化的支出責任和資金來源。這意味著，剛需住房消費和住房保障還有很大的發(fā)展空間。

加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

對中長期住房制度改革、行業(yè)管理和住房發(fā)展方向，《決定》第44條“健全社會保障體系”做出了詳細闡述。首先，住房制度改革的方向，就是推進住房供給側結構性改革，加快建立租購并舉的住房制度，適應需求端新變化、新特征，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內容。

目前來看，住房需求主體是3億新市民、年輕人、外來人口。他們居住的新模式，就是先租后買，甚至是長期租賃，等待收入達到購房的支付能力后再買房。據(jù)貝殼統(tǒng)計，一線城市首次購房的平均年齡已超過35歲。租購并舉的住房供給制度下，核心原則就是租房和買房在公共服務享有上實現(xiàn)均等化，比如《決定》提出的推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度。

近年來，這方面改革取得了長足進步，比如今年5月份沈陽、佛山等地提出有合法穩(wěn)定住所（含租賃)）的非戶籍人員可申請入戶，租房可落戶將是未來的普惠政策。筆者也建議，各城市每個街道均設置集體戶口，便利租房落戶。同時，租購并舉的另一個核心權利，租房入讀公辦學校在部分區(qū)域已落地。隨著教育集團化、均等化改革推進，租房入讀公辦學校也將實現(xiàn)。